待售楼盘年限缩水,楼盘为什么待售

3.选带精装的楼盘。为什么现在的楼盘不是一期一期的推出，而是一栋栋开盘销售？我是[房微言]，楼盘一栋一栋地推售，与当地政策、开发商资金和市场需求量等等有关。2.尽可能选择成熟地段楼盘。楼盘一次只推售一栋的销售模式，对于购房者而言，弊大于利。在这种情况下，楼盘通常是一栋一栋地推。

为什么楼市“降温”后，房子却“难售”？

聪明的炒房客在2018年前后就已经开始套现离场了，2019年再想跑其实已经有点晚了。很多城市楼盘热销其实都是假象，毕竟在这个年代，如果100元雇不到一个人排队当托的话，150元加个盒饭也是没问题的。 现在的房价已经相当于股市6100点高位，距离巅峰时刻只有一步之遥。有钱的家庭现在普遍有多套房，而普通刚需家庭能买的已经买了，剩下的已经绝大多数都买不起房了。

这就是房子越来越难卖的根本原因，要么不差房，要么买不起。经济增速在下降，国际环境也暗潮汹涌，老龄化社会也加速到来，在这种情况下，楼市如果还继续升温，结果一定很催人泪下。对于有钱的家庭来说，没有必要去接盘二手房，毕竟自己手上有好几套。对于普通刚需来说，掏空六个钱包都凑不齐首付，算算房贷月供，工资大半还房贷都不够。

对于普通投资者来说，过高的房价已经孕育极大风险，加上投资金额过大，出售困难，房产投资已经没有意义了。过高的房价，使得投资需求和居住需求都出现持续下降，这是房子越来越难卖的根本原因。虽然银行新增贷款半数都流入了房地产市场，但是银行对于贷款人的资质会有严格审查，也会对风险进行防范。在可以预见的未来，会有如下可能：1、城市外来人口会大量返乡，因为城市就业岗位会减少；2、部分动用了过高杠杆的炒房客会选择降价抛售，避免因弃房断供带来更大损失；3、部分资金紧张的房地产开发商为了生存会选择大幅降价，如果没人卡脖子的话；4、多数城市房价在三五年内都会出现明显下降，或者指导价格不降，成交量低迷；房价的支撑是居民收入，在收入很难明显上涨的情况下，房价一旦开始明显下降，买涨不买跌就会成为普遍选择。

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

针对为什么开发商会把一个楼盘拆分成好多期来卖，这个问题，我的观点如下：第一，因为开发商相对来说比较了解楼市的一个走向，特别是房价趋势，纵观前几年各大城市楼市房价总体情况来说，基本面大多城市“房价稳中有升”。极少数城市房价出现下跌情况，但跌幅很有限。这一点从国家统计局提供楼市房价涨跌榜数据就可见一斑。第二，既然房价大多遵循着稳中有升的态势，那么分期开发分期销售，后期的房价会越来越高，房地产开发商会赚的越多。

这也就是为什么有些房地产开发商愿意囤房、愿意囤地的根本原因所在。第三，房地产开发商之所以实行分期开发，另外一个重要的原因就是，当地政府主管职能部门在办理土地“农转用”指标的时候，他每年都会控制农转用指标数据，比如有些地方明确规定，农转用或土地挂地亩数不能超过100亩。这样的话必然会导致房地产开发商分期拿地、分期开发、分期销售。

为什么有些刚刚卖完的楼盘会有大批的二手房卖？

炒作方式：假设一楼盘共1000套，抵押银行400套套现，中介公司低价接收部分/抵押部分给供应商或施工队/以亲朋好友的身份等等共拿300套，开发商手里剩下300套。开发商对外号称每次开盘200套，实际售卖数量约300套分5次卖，每次卖60套左右（但对外宣传是200套），续客满200才开盘，所以经常看到开发商开盘日期不定的情况，因为它也不知道能多久得到200左右买家，开盘时请500到1000个房托，每人100到200元不等，并且房托要很早到场造气氛（晚上开始排队的99.99%都是托），再加上中介人员动辄好几百人，整个场面就像买白菜白送一样，真实买家一看那么多人能抢到一套就是赚到了，谁知被欺骗，“1000多人”抢60套很快售卖9成，然后就有很多人没买到想要户型，于是留下电话，等一两天（不超过3天）来电话说有客户不能贷款，但是要茶水费20万，要尽快晚了就没了，如果你犹豫一下等两个小时来一个电话说已经被人买走了，让你觉得他们的房子真的是靠抢的，中介手里的房子这时就在这样涨价出售，俗称茶水费加价，中介不断的有二手房（一般都是说买家不能贷款或者名额有问题），其实都是套路。

为什么有些一手房比二手房便宜，是因为怕烂尾楼吗？

二手房价格倒挂，在房价飙升的市场行情下很常见。市场调控机制下，一手房价被限制，不给突破，同步被限制的还有购房资格，好多人就买不到一手房了，再加上土地价格一直上涨，开发商也惜售，拉长上市时间，待涨价。二手房不限价、不限购，需求量大于供应量，加上可以拿到现房，避免了期间产生的租房费用，价格高于一手房就不难理解了。

为何现在的售楼处开盘大多是以栋而不像过去以楼盘为开盘方式？

很多楼盘总是一栋一栋地开盘，每隔三头两个月就开盘一次。为什么现在的楼盘不是一期一期的推出，而是一栋栋开盘销售？我是[房微言]，楼盘一栋一栋地推售，与当地政策、开发商资金和市场需求量等等有关。并非所有城市的楼盘都能一栋一栋地开盘销售，只有在允许以栋为单位办理预售证的城市，这种模式才比较常见。1.往年为了防止开发商捂盘和通过分栋挤“牙膏”的方式推售及哄抬房价，多地明确每次申办预售许可证的最低面积规模。

早在2010年初时，国务院就下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出各城市要结合当地实际合理确定商品房项目预售许可的最低规模。目的是为了防止开发商捂房和通过分栋挤“牙膏”的方式推售，哄抬房价。有些房价过热的城市，例如南京，在2013年根据《通知》精神，调整办理预售许可证的相关规定，由之前以”栋”为单位，变为一次性办理预售证的面积不得低于3万平方米。

除了南京外，还有上海、武汉等很多城市也规定一次性申领预售许可证不得低于多少的面积。如看到某个城市很多楼盘都是一栋一栋开盘，那说明这个城市是允许开发商以栋为单位办理预售证。能以栋办理预售许可的城市通常以三四五线城市为多。2.在允许以栋为单位办理预售证的城市，一栋一栋开盘销售很常见，背后主要原因：⑴ 以最少的自有资金撬动一个楼盘。

楼盘要预售，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%（按办理预售商品房计算）。若开发商一次性开盘推售4栋，那么开发商办理预售证前，要投入资金=4栋的总投资额*25%，但如一次只推1栋，只需投入资金=1栋的总投资额*25%。可见，通过一栋一栋地开盘推售，滚动开发，即可实现以最少的资金撬动一个大楼盘。

⑵ 规避限价政策。为了保障楼市的平稳健康发展，在申办预售证时，住建委对每批次的备案价涨幅有限制，例如每批次房源的价格涨幅不能超过5%或多少等等。开发商为了规避这个限价，每次以最小单位“栋”来申办预售证，以栋来销售，每一栋的价格都往上涨一点，那么连续几栋就可涨很多了。⑶ 储客量不足。一个楼盘的每期开盘要达到热销的效果，通常客户房源比要达到3:1或以上。

假设一栋楼的总房源有200套，储客量只有250-300个，如果以按期为单位一次申办3栋即600套房源，按政策规定这600套房源要在短期内全部推出，客户房源比就变成1:2了。客户比推售的房源少，给市场感觉是”这个楼盘卖不动“，对后续的推售有很大的负影响。除了以上三大主因外，分栋推售也可为后续产品优化和营销策略调整收集信息。

后续开发商根据需求端的反应，对户型面积进行调整、对获客方式调整等等。受疫情影响，允许以栋为单位办理预售证的城市，一栋一栋开盘销售的现象将越来越多。1.2020年第一季度，大部分楼盘成交量不乐观，开发商资金压力加大，以“栋”为单位小批量施工和推售，可缓解资金压力。第一季度，除了少部分大开发商依靠线上销售，取得部分资金回笼外，大部分楼盘还是在关门停业中过完第一季度80%左右时间，成交量非常不乐观。

据统计局的数据显示，1—2月份住宅销售面积下降39.2%，住宅销售金额下降34.7%。在这种情况下，先集中有限的资金和施工力量将其中一栋建至可预售标准并推出销售，然后再利用回笼的销售款建另一栋，对于资金压力山大的开发商而言，是最好的自救模式。2.楼盘复工量和施工量下降，工程进度跟不上，每次只能推售一栋房源。

受疫情的影响，很多城市的楼盘是在2月中甚至3月份才开工，复工和施工量很低，以成都为例，2月10日前复工的项目约14个，复工率仅约千分之二左右。有些楼盘即使已复工，但由于建筑工人对疫情还心存顾虑，且临近清明，复工报到的人员比较少，再加上材料供应等方面受疫情影响，施工进度大受影响。在人手、材料等方面跟不上的情况下，只能一栋栋建栋一栋栋地开盘销售。

3.市场需求端收缩，不适宜大批量推盘。由于全球经济环境变差，各大小企业及商家的业务量和经营收益不如人意。大部分人的应对方式是捂紧钱包，保住现金流。需求端，除了刚需中的刚需和部分刚改置业者释放出购买力外，大部分人还是持观望状态。需求端收缩，储客量和认筹量不足，如大批量推出，出现供大于求，买方的选择项太多，不利于成交转化。

在这种情况下，楼盘通常是一栋一栋地推。楼盘一次只推售一栋的销售模式，对于购房者而言，弊大于利。1.可选范围窄。每次开盘只推出一栋，按”33层两梯四户两个单元”来算，不到270套房源，相对一次推几栋房源，动辄成千套房源的推售量来说，选择范围太窄了。比较难挑选到合意的房源，极有可能出现朝向合适楼层不合适、楼层合适了布局又不合适……2.入住体验感差。

一栋一栋地建，一栋一栋地卖，前面的都交付入住了，楼盘还有N栋在施工或待施工，雨天到处泥泞、睛天灰尘飞扬，各类打桩声、切割声不绝于耳，沙盘中唯美的园林还是一片黄泥……3.配套不完善，生活不便。由于是以最小的单位“栋”建设和销售，整个小区的交付线拉得很长。人气不足，加上楼盘到处施工，周边的各类商家生意缺乏消费人口支撑，难以存活。

配套不完善，给已入住的业主带来很多不便。但一栋一栋建，一栋一栋销售也并非一无是处，例如由于开发商集中资金和施工力量于一栋，建设速度会比较快，那么交付和办证也比较快；开发商分栋开发，资金压力低，相对出现“烂尾”机率低些等等。如买这种一栋一栋地推售的楼盘，需要注意些什么？1.开发商的实力。无论是分期批量推售，还是“挤牙膏”式一栋栋开盘，开发商实力至关重要。

同样是小批量分栋建分栋卖，但实力强的开发商会建得更快卖得更快。整个小区环境也会更快绽现。入住的业主可早点脱离噪音、灰尘污染的日子。另一方面，选有实力的开发商，有品牌支撑，房子后续的转让价值也更有保障。2.尽可能选择成熟地段楼盘。以“栋”为单位开发，很长时间内入住人气都不高，需长时间等待配套成熟，生活不方便，尤其是地段比较偏的楼盘。

因而，如选择入手这种楼盘的前期房源，最好选择地段相对成熟的，可依靠外围配套解决日常生活所需。3.选带精装的楼盘。按栋分多次建和卖，那么交付入住也要分很多次，如选择的是毛坯房，每批次入住都会出现长达一年半载的装修噪音，居住会深受困扰。因而，尽可能选择带精装的，统一由开发商装修好后再交付，这样可降低入住后的噪音影响。

综上在允许分栋申办预售许可证的城市，开发商基于资金压力、施工进度和营销需要等原因，会非常偏爱一栋一栋开盘推售，尤其是受疫情影响的2020年。最后如果首推一栋都买得不好的楼盘，其它楼栋也迟迟没见动工，那要十分小心，极有可能后续整个项目都会停摆，出现“烂尾”哦。我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。